Immobilienbewertung

 

Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sollten beide Seiten Kenntnis über den tatsächlichen Wert der Immobilie haben. Wichtig ist das zum Beispiel auch bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen.

 

Kauf oder Verkauf von selbst genutzten Immobilien
Kein Verkäufer möchte zu wenig Geld für seine Immobilie erhalten. Umgekehrt möchte der Käufer nicht zu viel zahlen. Bei Zweifeln gibt dann ein Verkehrwertgutachten Aufschluss. Der so genannte Verkehrswert stellt den Preis dar, der aktuell tatsächlich am Markt erzielt werden kann, und zwar "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse", wie es in Paragraf 194 des Baugesetzbuches steht. Verkehrswertgutachten erstellen zum Beispiel die Gutachterausschüsse ihrer Stadt. Die Gebühren richten sich in der Regel nach der Höhe des ermittelten Verkehrwertes. Der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg verlangt zum Beispiel bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro mindestens 1.185 Euro (zuzüglich weiterer Auslagen). Gutachten erstellen zum Beispiel aber auch der TÜV (über seine Tochtergesellschaft TÜV Infratec) oder die Dekra.

 

Kauf oder Verkauf eines Renditeobjektes
Für die Wertermittlung eines Renditeobjektes (zum Beispiel ein Mietshaus) gelten andere Maßstäbe als beim selbstgenutzten Eigenheim. Entscheidend ist der Ertragswert. Er wird ermittelt aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert. Auch hier erstellen Sachverständige Gutachten.

 

Wichtige Begriffe

 

Sachwert: Wird ermittelt aus dem Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert. Er ist die Basis für die Ermittlung des Beleihungswerts.

Verkehrswert/Marktwert: Der Preis, der im Augenblick tatsächlich erzielt werden kann (objektiver Tauschwert, errechnet aus Sachwert und Marktlage).

Beleihungswert: Er gibt an, welcher Preis längerfristig sicher erzielt werden kann. In der Regel höchstens 80 Prozent des Verkehrswertes. Wird von Banken bei Finanzierungen herangezogen.

Ertragswert: Verfahren für die Wertermittlung von Renditeimmobilien. Setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen

 

Wertermittlung ist wichtig für Bank-Darlehen
Banken sind bisweilen sehr zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung. Da sie kein Geld verlieren wollen, finanzieren sie in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises, um im Falle einer Zwangsversteigerung nicht draufzuzahlen. 80 Prozent vom Verkehrswert ist der so genannte Beleihungswert. Er gibt an, welcher Preis nachhaltig für eine Immobilie zu erzielen ist. Er liegt somit, außer in schlechten Phasen, unterhalb des Verkehrswertes. Hypothekenbanken decken in der Regel nicht den vollständigen Beleihungswert über erstrangige Darlehen, sondern meist nur 60 bis 80 Prozent davon.

 

Gutachten bei Vermögensstreitigkeiten, Enteignungen
Bei Erbschaften gibt es oft mehrere Erben. Hinterlässt der Verstorbene eine Immobilie, ist Streit um die gerechte Aufteilung bisweilen vorprogrammiert. Denn derjenige Erbe, der die Immobilie bekommt, muss die anderen Erben auszahlen. Ein Gutachten gibt auch hier einen guten Anhaltspunkt, um zu einer gerechten Lösung zu gelangen. Ähnliches gilt übrigens bei einer Ehescheidungen. Auch wenn eine Immobilie oder ein Grundstück enteignet wird (beispielsweise, weil dort eine öffentliche Straße gebaut werden soll), ist ein Wertgutachten ratsam.

 

Die Wertgutachten berücksichtigen übrigens eine Vielzahl von Faktoren: Voraussichtliche Restnutzungsdauer, Lage, Zustand und vieles mehr. Natürlich gelten die ermittelten Werte nicht auf alle Ewigkeit. Die Marktlage kann sich ändern, eine gute mit der Zeit zu einer weniger guten Lage werden - oder umgekehrt. Das sollten vor allem Käufer berücksichtigen. Denn eine Immobilie ist zwar eine verhältnismäßig sichere Anlageform, aber eine Garantie auf Wertsteigerungen gibt es nicht.